ვაკე ყოველთვის ითვლებოდა თბილისის ერთ-ერთ ყველაზე პრესტიჟულ უბნად და „ვაკელობა,“ გაუგებარი მიზეზებით, მაღალ სოციალურ სტატუსთან ასოცირდება. სურათზე: ვაკის პარკი, თბილისის თითზე ჩამოსათვლელ პარკთაგან ერთ-ერთი და, შესაბამისად, ვაკის ფასეული აქტივი. შეიძლება, ვაკის მაცხოვრებლები სწორედ ვაკის პარკში ყოველდღე სეირნობის გამო არიან ასეთი განსაკუთრებულები.

უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორიის – ISET-ის, თიბისი ბანკისა და ჯამპსტარტის ერთობლივი პროექტის – უკანასკნელი ანგარიშის თანახმად, 2016 წელს უძრავი ქონების ბაზარი შესამჩნევად გაიზარდა. გაზრდილია როგორც ბაზარზე მოწოდებული ახალი უძრავი ქონების, ისე დარეგისტრირებული ტრანზაქციების რაოდენობა. 2015 წელთან შედარებით, გასულ წელს თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების მიწოდება 54.3%-ით (რაოდენობა) და 86.8%-ით (ფართი) გაიზარდა. ხოლო საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული ტრანზაქციების რაოდენობა 37.5%-ით გაიზარდა. ფასები, მეორეს მხრივ, შედარებით სტაბილურია და არ ჩანს უახლოეს მომავალში მათი შემცირების რაიმე ნიშნები.

უძრავი ქონების ბაზრის ეს ტენდენცია იმაზე მიუთითებს, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე იზრდება არამხოლოდ მიწოდება, არამედ მოთხოვნაც. მთელ დედაქალაქში გაჩნდა ახალი შენობები, ეს კი იმაზე მიგვანიშნებს, რომ ინვესტორები ამ ბაზრიდან მნიშვნელოვან ამონაგებს ელიან.  თავის მხრივ, მყიდველებიც საკმარისად აქტიურები არიან, რომ ბაზრის ამგვარი ზრდა შეინარჩუნონ. თუმცა, ნაკლებად ცხადია, რამდენად ხელმისაწვდომი და ინკლუზიურია ამჟამინდელი უძრავი ქონების ბაზარი საშუალო ქართველისთვის.

საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის ინდექსი

საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის ინდექსი ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორია, რომელიც აჩვენებს ქვეყნის სოციო-ეკონომიკურ სტაბილურობას და განვითარებას. საცხოვრებელი მრავალი ქართველის ფინანსური კეთილდღეობის ნაწილია, ამიტომ სახლის ფლობა – საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა – მნიშვნელოვანი საკითხია. საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის ინდექსი შესანიშნავი გზაა იმის დასადგენად, რამდენად ხელმისაწვდომია ტიპური ქართველისთვის საცხოვრებელი და როგორ იცვლება სურათი დროთა განმავლობაში. ინდექსი აჩვენებს უძრავი ქონების ბაზარზე მიმდინარე ცვლილებებს საცხოვრებლის ფასებში, იპოთეკურ სესხებზე საპროცენტრო განაკვეთებში, ასევე, ასახავს ცვლილებებს მოსახლეობის შემოსავლებში.

ინდექსი, ჩვეულებრივ, ზომავს საოჯახო მეურნეობის მედიანურ შემოსავალს იმ შემოსავალთან მიმართებით, რაც საჭიროა საშუალო მედიანური ფასის მქონე სახლის შესაძენად. ჩვენ ინდექსის მეთოდოლოგია მოვარგეთ საქართველოს მონაცემების ხელმისაწვდომობის გათვალისწინებით. ჩვენ შემთხვევაში, ინდექსი ზომავს ტიპური საოჯახო მეურნეობის საშუალო შემოსავალს (რაც, როგორც წესი, უფრო მაღალია, ვიდრე მედიანური შემოსავალი) იმ შემოსავალთან მიმართებით, რაც საჭიროა თბილისში ტიპური ბინის შესაძენად.

ნახაზზე მოცემულია ინდექსი გასული ოთხი წლისთვის. 2016  წლის შესაბამისი ცვლადებით, ინდექსი 39.5-ის ტოლია, რაც ნიშნავს, რომ საშუალო ქართული საოჯახო მეურნეობის შემოსავალი დასაქმებიდან მხოლოდ 39.5%-ია იმ შემოსავლისა, რაც საჭიროა იმისთვის, რომ ავიღოთ იპოთეკური სესხი თბილისში ტიპური ბინის შესაძენად. ინდექსი ოთხივე წელს შედარებით სტაბილურია და მნიშვნელოვნად ნაკლებია 100-ზე.

ალბათ, იმის გაგება უფრო საინტერესოა, რა ყოველთვიური შემოსავალი უნდა ჰქონდეს თქვენს ოჯახს, რომ ხელი მიუწვდებოდეს თბილისში ტიპური ბინის შესაძენად საჭირო სესხზე და, ამასთან, კიდევ დარჩეს ნორმალურად ცხოვრებისთვის საჭირო ფული. ნორმალურად ცხოვრების ასპექტი ჩვენს გათვლებში იმით არის გარანტირებული, რომ, ჩვენი დაშვებით, იპოთეკურ სესხზე ყოველთვიურმა გადასახადმა არ უნდა გადააჭარბობს საოჯახო მეურნეობის შემოსავლის 30%. თუმცა ეს დაშვება შეიძლება სრულად არ მართლდებოდეს ქართველების შემთხვევაში. ამ ქვეყანაში უძრავი ქონების შეძენა დაზოგვის ერთ-ერთი მთავარი ინსტრუმენტია, შესაბამისად, ოჯახები მზად არიან, თავიანთი შემოსავლის უფრო დიდი ნაწილი გაიღონ იპოთეკური სესხის გადასახდელად. ამის გათვალისწინებით, ჩვენ საჭირო შემოსავლების დათვლისას იპოთეკური სესხის ტვირთის მაჩვენებლად ავიღეთ 30-50%.

რუქაზე ნაჩვენებია იმ შემოსავლების დიაპაზონი, რაც საჭიროა თბილისის თითოეულ უბანში ბინის შესაძენად. გათვლები გაკეთებულია 80 კვადრატული მეტრის ტიპურ ბინაზე, თითოეულ უბნისთვის აღებულია 2016 წლის საშუალო ფასი, ასევე, გათვლებში გამოყენებულია 2016 წლის საშუალო საპროცეტო განაკვეთი 10-წლიან იპოთეკურ სესხზე უცხოურ ვალუტაში. ჩვენი შეფასებით, ოჯახის ყოველთვიური შემოსავლი უნდა იყოს 3,251-5,418 ლარი, რომ მან შეძლოს თბილისში ბინის შეძენა. თუმცა ზოგიერთ უბანში, მაგალითად, გლდანში, სამგორში, ნაძალადევსა და ისანში, ნაკლები შემოსავალიც კმარა – 2,079-4,299 ლარი. თბილისის ყველაზე პრესტიჟულ უბნებში, მაგალითად, მთაწმინდაზე ან ვაკეში, ბინის შესაძენად თქვენი ოჯახის შემოსავალი უნდა იყოს 3,164-6,594 ლარი თვეში! სწორედ ამდენი გჭირდებათ რომ გახდეთ „ვაკელი“, ყველაზე სანატრელი სტატუსი უძრავი ქონების ლაბორატორიის მიხედვით – 2016 წელს ტრანზაქციების რაოდენობა ყველაზე მეტად  (60%-ით) სწორედ ვაკეში გაიზარდა.

შემოსავლის დიაპაზონი, რაც საჭიროა „ვაკელობის“ ან, ზოგადად, „თბილისელობისთვის“ საკმაოდ მაღალია – ის, საშუალოდ, ოთხჯერ აღემატება ისეთი ტიპური ქართული საოჯახო მეურნეობის შემოსავალს, სადაც ორი ზრდასრულია დასაქმებული. სოციო-ეკონომიკური შედეგების დეტალურად განხილვის გარეშეც ნათელია, რომ დიდი გზა გვაქვს გასავლელი, ვიდრე საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი განვითარდება და გახდება ინკლუზიური.

^{1 2016 წელს 80 კვადრატული მეტრი ტიპური ბინის საშულო ფასი იყო 865 აშშ დოლარი კვადრატული მეტრზე, 10-წლიანი უცხოურ ვალუტაში გასაცემი იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთი 9.2% და ოჯახის საშუალო თვიური შემოსავალი 1,937 ლარი.}