საქართველო პოპულარული ტურისტული ადგილი გახდა – 2016 წელს ქვეყანამ 6.3 მილიონ ტურისტს უმასპინძლა. 2017 წლის მაისში, საერთაშორისო ტურისტების (ვინც ქვეყანაში 24 საათი და მეტი ჩერდება) რაოდენობა წლიური 19%-ით გაიზარდა (2016 წლის მაისთან შედარებით). რა თქმა უნდა, ქვეყნის ძირითად სასაზღვრე პუნქტად კვლავ თბილისის აეროპორტი რჩება, თუმცა  მაისში ბათუმის აეროპორტმა გაუსწრო ქუთაისის აეროპორტს, რომელიც დაბალფასიანი ფრენებითაა პოპულარული – ბათუმის აეროპორტში ჩამომსვლელების რაოდენობა 20%-ით გაიზარდა. ამ კონკრეტულ თვეში ასეთი ზრდის მიზეზი, შესაძლოა, იყოს ლეგენდარული მუსიკალური ჯგუფის, აეროსმიტის კონცერტი; თუმცა ამის გარეშეც, გასული წლის განმავლობაში ჩამომსვლელთა რაოდენობა სტაბილურად იზრდებოდა (იხ. გრაფიკი).

ახალი პირდაპირი ფრენების რაოდენობის ზრდა სეზონზე და ჩარტერული ფრენები არასეზონზე, ასევე, სახელმწიფო პროგრამა „Check In Georgia“, რომელიც სუბსიდირებას უკეთებს მუნიციპალიტეტების ან კერძო კომპანიების მიერ ორგანიზებულ ცნობილი მომღერლების კონცერტებს, ხალხმრავალი კონფერენციები და სხვა მუსიკალური ფესტივალები (მაგალითად, ყოველწლიური შავი ზღვის ჯაზ ფესტივალი) სულ უფრო მეტ ადგილობრივ და საერთაშორისო ტურისტს იზიდავს საქართველოს ზღვისპირეთში.

უძრავი ქონების განვითარება

ტურისტების მზარდი რაოდენობის მიღებაში ბათუმს ეხმარება ბულვარის დაგრძელება და უძრავი ქონების ბაზრის განვითარება. იზრდება სასტუმროებისა და საცხოვრებელი ფართების რაოდენობა.

საქართველოს ტურიზმის ეროვნული ადმინისტრაციის მონაცემების მიხედვით, 2017-2018 წლის სასტუმროების განვითარების გეგმა შთაბეჭდავია. სიაში არიან ისეთი ბრენდები, როგორებიცაა „დიზაინ რუმს ჰოტელი“, „ქორთიარდ მარიოტი“, „კემპინსკი“, „პულმან ჰოტელს ენდ რეზორტსი“ და სხვა ადგილობრივი თუ საერთაშორისო ბრენდები. სწრაფად იზრდება საცხოვრებელი ფართის რაოდენობაც. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს დაკვირვებით, ბოლო წლებში გაიზარდა უძრავი ქონების რეალიზაცია ბათუმში (იხ. გრაფიკი). როგორც წესი, ტრანზაქციების რაოდენობა იზრდება ზუსტად სეზონის დაწყებამდე (მარტი-აპრილი), ეს ის დროა, როდესაც სამშენებლო კომპანიები მზად არიან, ჩააბარონ უძრავი ქონება, მყიდველები კი მზად არიან, ისიამოვნონ დამდეგი სეზონით. წელს, მარტში, ტრანზაქციების რაოდენობამ ისტორიულ მაქსიმუმს მიაღწია – ამ თვეში 735 ტრანზაქცია შესრულდა (2016 წლის მარტთან შედარებით 20%-ით გაიზარდა).

ვინ ყიდულობს უძრავ ქონებას?

ბათუმი განსაკუთრებული ქალაქია: პიკურ სეზონზე (ივნისი-სექტემბერი) ძალიან ცოცხალი და ტურისტებით სავსე, არასეზონზე კი – თითქმის ცარიელი, უამრავი დაკეტილი კაფითა და დაუტვირთავი ტურისტული ღამის გასათევები. ასე რომ, ასეთ სეზონურ ადგილას ქონების შესაძენად ადამიანს კარგი მიზეზი უნდა ჰქონდეს: ან უნდა გადმოცხოვრდეთ იმისთვის, რომ არატურისტული ბიზნესი აკეთოთ, ან ქონებას ყიდულობთ, რათა სეზონზე დაისვენოთ/გააქირაოთ.

საინვესტიციო შესაძლებელობების შესასწავლად ჩვენ შევაფასეთ ბათუმში საცხოვრებელ სახლზე უკუგების დაახლოებითი მაჩვენებელი. ამისთვის გამოვიყენეთ შემდეგი ინფორმაცია: მონაცემები საცხოვრებელ სახლების ფასებზე სხვადასხვა სეზონზე და სხვადასხვა კვირის დღეებში Booking.com-დან; უძრავი ქონების ლაბორატორიის გაყიდვის საშუალო ფასი  და ბათუმში ეკონომ-კლასის ტურისტული საცხოვრებლების დატვირთვის მაჩვენებელი „კოლიერს ინტერნეშენალის“ ანგარიშიდან (2016 წ.).

უკუგება საცხოვრებელ ფართზე ბათუმში: თუ შეიძენთ 50 კვადრატულ მეტრ საცხოვრებელ ფართს, რომლის ფასია 720 აშშ დოლარი კვადრატულ მეტრზე (სულ 36 000 აშშ დოლარი) და გააქირავებთ 65-80 აშშ დოლარად ღამეში, ასევე დავუშვათ, რომ წლის განმავლობაში თქვენი ფართი დატვირთული იქნება 33%-ით, მიიღებთ წლიურ 22.8% უკუგებას.

22.8% მნიშვნელოვნად მაღალი მაჩვენებელია ევროპასთან შედარებით, სადაც უკუგება საშუალოდ 10%-ია. საქართველოს დედაქალაქში, თბილისშიც საცხოვრებელ ფართზე წლიური უკუგება საშუალოდ 10%-ია¹.

ასეთი მაღალი უკუგება მიმზიდველია როგორც ადგილობრივი, ისე უცხოელი ინვესტორებისთვის. იმ ფაქტის გათვალისწინებით, რომ ბათუმი სეზონზე საკმაოდ პოპულარული ტურისტული ადგილია მეზობელი აზერბაიჯანისთვის, სომხეთისთვის, უკრაინისა და რუსეთისთვის, გასაკვირი არ იქნება, თუ აღმოვაჩენთ, რომ უძრავ ქონებას სწორედ ამ ქვეყნის წარმომადგენლები ყიდულობენ.

ბათუმი – „მეორე სახლი“

არსებობს ცნება „რეზიდენტული ტურიზმი“; ეს არის „ეკონომიკური აქტივობა, რომელიც ორიენტირებულია სასტუმროებს მიღმა საცხოვრებელი სექტორის განვითარებაზე, მშენებლობასა და გაყიდვებზე. ასეთ ქონებას მფლობელები იყენებენ შვებულებების გასატარებლად ან დროებით საცხოვრებლად, ასე სცილდებიან მუდმივ საცხოვრებელს და ამგვარად საზოგადოების მოწინავე ნაწილი პასუხობს მობილობის ახალ ფორმებს“ (ტომას მაზონი და ანტონიო ალედო).

ტერმინი „რეზიდენტული ტურიზმი“ პირველად აკადემიურ წრეებში 1950-იან წლებში გამოიყენეს, კერძოდ, ესპანეთისა და ხმელთაშუა ზღვის სხვა ქვეყნების „მზიანი და ზღვიანი“ ადგილების კონტექსტში. ზოგჯერ რეზიდენტული ტურიზმი ასევე აღნიშნავს „მეორე სახლს“, „ნახევრად მიგრაციას“, „საზაფხულო მიგრაციას“ ან „სეზონურ სუბურბანიზაციას“  (ჰოლი და მიულერი, 2004 წ.).

ზოგადად, აღიარებულია, რომ რეზიდენტული ტურიზმი არის მეორე სახლის შეძენა, ძირითადად უცხოელების მიერ, რომლებიც ამ სახლს იყენებენ დასასვენებლად ან სხვა დანიშნულებით. ბათუმის შემთხვევაში რეზიდენტული ტურიზმი გულისხმობს ქონების შეძენას და სეზონის გარკვეული ნაწილის განმავლობაში მის დასასვენებლად და დანარჩენი წლის განმავლობაში გასაქირავებლად გამოყენებას. ოფიციალური სტატისტიკური მონაცემების გარეშე ვერ ვიტყვით, რომ ბათუმი გახდა უცხოელების ან ადგილობრივების „მეორე სახლი“. თუმცა ამის პონტეციალი დიდია. რეზიდენტულ ტურიზმთან დაკავშირებული ლიტერატურა ამბობს, რომ ტურიზმის ამ ფორმას განსხვავებული ეკონომიკური შედეგი მოაქვს. ახალი რეზიდენტები «მეორე სახლს» არამხოლოდ სეზონზე დასასვენებლად სტუმრობენ, არამედ ბევრ სხვა შემთხვევაშიც, ეს კი ხელს უწყობს ქალაქის განვითარებას არასეზონურ პერიოდში.

ბათუმმა უკვე გახსნა ზაფხულის სეზონი და ელის ძველ მეგობრებსა და ახალ სტუმრებს, რომელთაც ელით შავი ზღვა, აჭარული სამზარეულო და საერთაშორისო მუსიკა. ვინ იცის, იქნებ, ზოგიერთი მათგანი უკან დაბრუნდეს, ინვესტირება გადაწყვიტოს და ბათუმს “მეორე სახლი” უწოდოს.

^{1 თბილისში წლიური უკუგების გამოთვლისას გამოყენებულია საშუალო თვიური გაქირავების ფასი იმ დაშვებით, რომ ფართი გაქირავდება მთელი წლის განმავლობაში. მონაცემთა წყარო: უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია}