28 მაისს საქართველომ მეოთხე ანტი-კრიზისული გეგმა წარადგინა. გეგმის თანახმად, მთავრობა ხუთი წლის განმავლობაში იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთის 4%-ს დაუფინანსებს მათ, ვინც ამა წლის 1 ივნისიდან 31 დეკემბრამდე შეიტანს სესხზე განაცხადს ახლად აშენებული ან მშენებარე ბინის შესაძენად. სუბსიდია შეეხება სესხებს 200 000 ლარამდე.

მთავრობა დააზღვევს მიმდინარე მშენებლობების დასრულებასაც. მეტიც, სახელმწიფო ხუთი წლის განმავლობაში გასცემს გარანტიას სესხის 20%-ის ოდენობით. გარანტია გავრცელდება იმ სესხებზე, რომლებშიც თანამონაწილეობა არანაკლებ 10%-ს შეადგენს. ამასთან, სახელმწიფო შეისყიდის დაგეგმილზე სამჯერ მეტ ბინას დევნილი ოჯახებისათვის.

ამ გეგმით, მთავრობის მიზანია, დაასტიმულიროს მოთხოვნა ბინებზე და, შესაბამისად, დაეხმაროს დეველოპერულ სექტორს. თუმცა გეგმის პირველი კომპონენტი, ანუ საპროცენტო განაკვეთის სუბსიდირება, ექსპერტებს შორის საკამათო თემად იქცა. მოცემულ სტატიაში სწორედ ამ საკითხის განხილვას გთავაზობთ.

კითხვა, რომელიც პირველ რიგში უნდა დაისვას, არის: „ექნება კი სუბსიდიას მოთხოვნაზე რაიმე ეფექტი?“ ზოგადად, ალბათ, ექნებოდა, მაგრამ ახლა, კოვიდ-19-ის პანდემიისას, ცოტა საეჭვოა, რადგან ვირუსმა დიდი გაურკვევლობა გამოიწვია¹. ამას ადასტურებს ISET-ის კვლევითი ინსტიტუტის მომხმარებელთა განწყობის ინდექსიც (CCI). CCI ყოველთვიურად ზომავს მომხმარებელბის განწყობას ზოგად ეკონომიკურ და პირად ფინანსურ მდგომარეობაზე, რისთვისაც იყენებს სტანდარტულ კითხვარს, რომლის ერთ-ერთი კითხვაა, რამდენად დროულია მიმდინარე თვეში მსხვილი შენაძენების განხორციელება. იანვარსა და თებერვალში გამოკითხულთა 10% მიიჩნევდა, რომ მსხვილი შენაძენებისთვის შესაფერისი დრო იყო, მაისში კი ეს მაჩვენებელი 0.8%-მდე შემცირდა. კვლევებიც² ადასტურებს, რომ რეცესიების დროს ადამიანები მსხვილი შენაძენებისგან თავს იკავებენ, ამგვარი ტენდენცია კი განსაკუთრებით უძრავი ქონების ბაზარზე შეიმჩნევა. სავარაუდოა, რომ ადამიანები კიდევ უფრო მეტ სიფრთხილეს მშენებარე ბინების შემთხვევაში გამოიჩენენ, მით უმეტეს, როდესაც ქართულ რეალობაში დაუმთავრებელი მშენებლობების მაგალითები არც თუ ისე იშვიათია.

ახლა კი დავუშვათ, რომ ქართველი ხალხი რისკის მოყვარულია. მაშინ სუბსიდია მოთხოვნაზე დადებით გავლენას იქონიებს. ერთი მხრივ, დაბალი საპროცენტო განაკვეთი მომხმარებელში ბინის შეძენის სურვილს გაზრდის, მეორე მხრივ, კი მოლოდინებს შეცვლის: რომ არა სუბსიდია, ბინის მსურველებს შესაძლოა მოლოდინი ჰქონოდათ, რომ ფასები დაიკლებდა; შედეგად, შესყიდვას გადადებდნენ; ახლა კი სავარაუდოა, რომ ფასების კლების მოლოდინი გაუქრებათ, რაც უბიძგებთ მათ, რომ ტრანზაქცია განახორციელონ დღეს. საბოლოოდ, მოთხოვნა გაიზრდება და ფასები იმავე დონეზე შენარჩუნდება ან ნაკლებად შემცირდება.

მოგებულები და წაგებულები

ის, რომ გადასახადების გადამხდელების ფულით დაფინანსებული ეს ინიციატივა სამშენებლო კომპანიებისთვის სარგებლის მომტანია, ნათელია. თუმცა ნაკლებად ცხადია, თუ რა ეფექტს მოახდენს ბინის შესყიდვის მსურველებზე. და თუ ეს უკანასკნელი წააგებს, არ არის გამორიცხული, რომ წაგებულ მდგომარეობაში ყოფნა თავად მათთვისაც შეუმჩნეველი დარჩეს.

მილტონ ფრიდმანი თავის ერთ-ერთ ყველაზე ცნობილ ინტერვიუში ამბობს: „ყველა ქმედებას თან ახლავს ორი ეფექტი: პირველი მარტივად შესამჩნევია, ხოლო მეორე გაფანტული და უხილავია. მარტივ მაგალითს მოგიყვანთ: წარმოიდგინეთ, რომ შაქრის იმპორტზე მთავრობამ კვოტა დააწესა. ხილული ეფექტი არის ის, რომ ფერმერები, რომლებსაც შაქრის ჭარხალი მოჰყავთ, იმპორტის შეზღუდვით სარგებელს მიიღებენ. უხილავი შედეგი კი ის იქნება, რომ შეერთებულ შტატებში მომხმარებლები შაქარში ორმაგ ფასს გადაიხდიან. ახლა წარმოიდგინეთ, რომ მომხმარებელი ხართ. რამდენად მიაქცევდით ყურადღებას გაზრდილ ფასს? ის ფაქტი, რომ შაქარში ორმაგს იხდით, რამდენად გაიძულებდათ, ვაშინგტონში ჩასულიყავით კვოტის გასაპროტესტებლად?“

საინტერესოა, რა მოხდებოდა, თუ მთავრობა არ ჩაერეოდა და სუბსიდირების პროგრამას არ აამოქმედებდა. ეკონომიკის გაფანტულ აგენტებს – ბინის მსურველებს – შესაძლოა უფრო მეტი სარგებელი ენახათ, თუ მოთხოვნის დაცემის შედეგად ბინის ფასები იმაზე მეტად დაიკლებდა, ვიდრე საპროცენტო განაკვეთის შემცირების შედეგად მიღებული დანაზოგია. ბინის ფასების კლების პერსპექტივა კი თავის მხრივ უძრავი ქონების ბუშტის სიდიდეზეა დამოკიდებული.

უძრავი ქონების „ბუშტი“³ იქმნება მაშინ, როდესაც ფასების ზრდასთან დაკავშირებით გადაჭარბებული მოლოდინები არსებობს, რაც შედეგად მოთხოვნის მუდმივ ზრდას იწვევს. მოთხოვნის მუდმივი ზრდა შეზღუდული მიწოდების პირობებში ფასების მატებას განაპირობებს. მზარდი ფასები კი მოლოდინებს კიდევ უფრო ამყარებს და იგივე მეორდება მანამ, სანამ რაიმე სახის შოკი არ მოხდება. რადგან ფასების ზრდას მშენებლობის ხარჯების ზრდა იმავე სიდიდით არ სდევს თან, სამშენებლო კომპანიების მოგება იმატებს.

თუ უძრავი ქონების ბაზარზე მართლაც არის „ბუშტი“ და, შესაბამისად, მოგების მარჟა მაღალია, მაშინ ფასების შემცირება სამშენებლო კომპანიების ბაზრიდან გასვლას არ გამოიწვევს იმ დაშვებით, რომ ფასების შემცირებას თან ახლავს მოთხოვნის ზრდა. თუმცა, თუ პანდემია და მასთან დაკავშირებული ეკონომიკური რეცესია გახანგრძლივდა, ამ დაშვებამ შესაძლოა არ იმუშავოს და მუდმივმა გაურკვევლობამ და პესიმისტურმა მოლოდინებმა ფასების კლება შეუქცევადი გახადოს: ფასების კლება ამყარებს მოლოდინებს და ადამიანები უფრო და უფრო გადადებენ ბინის შესყიდვას კიდევ უფრო დაბალი ფასების მოლოდინში, რაც, თავის მხრივ, ფასებს კიდევ უფრო დაბლა დაწევს. საბოლოოდ, კომპანიები შესაძლოა იძულებულნი გახდნენ, ბაზრიდან გავიდნენ.

რომ შევაჯამოთ, რთულია ითქვას, რამდენად ეფექტურად დაასტიმულირებს მოთხოვნას სუბსიდირების პროგრამა პანდემიის და მასთან დაკავშირებული გაურკვევლობის ფონზე. და თუ გაამართლა, მაშინ კითხვის ნიშნის ქვეშ დგას, რა გავლენა ექნება პროგრამას ბინის შესყიდვის მსურველებზე. აქვე უნდა ითქვას ისიც, რომ კრიზისის დროს მოსახლეობის წახალისება, გააკეთოს მსხვილი შენაძენი, ნაკლებად არის შესაბამისობაში ეროვნული ბანკის მიერ ბოლო დროს გაცხადებულ პასუხისმგებლიანი დაკრედიტების პრინციპთან. რა მოხდება იმ შემთხვევაში, თუ კრიზისი გაღრმავდება? განა ისევ ბინის შემსყიდველებს არ მოუწევთ სესხის ტვირთის ზიდვა?

^{1 მსოფლიო გაურკვევლობის ინდექსმა ისტორიულ მაქსიმუმს მიაღწია. ინდექსი 1970 წლიდან ითვლება.
2 Reed, S. and Crawford, M., 2014. How does consumer spending change during boom, recession, and recovery?
3 Case, K.E. and Shiller, R.J., 2003. Is there a bubble in the housing market? Brookings papers on economic activity, 2003(2), pp.299-362.}